Dem Mieter
einer Wohnung steht gemäß § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu, wenn seine Mietwohnung
in Wohnungseigentum umgewandelt wird, nachdem ihm die Wohnung zur Miete
überlassen wurde.
Wenn der
Vermieter nach der Umwandlung als Eigentümer die Wohnung an Dritten (nicht bei Verkauf an
Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts) verkauft, ist der
verkaufende Vermieter verpflichtet, den Mieter über den Inhalt des
Kaufvertrages und darüber unterrichten, dass ihm (dem Mieter) ein Vorkaufsrecht
zusteht.
Der Mieter
kann innerhalb von 2 Monaten schriftlich gegenüber dem Verkäufer erklären, dass
er sein Vorkaufsrecht ausübe und wird dann an der Stelle des Erstkäufers Käufer
mit allen Rechten und Pflichten des vorliegenden Kaufvertrags.
Dieses Recht
wurde in einem Fall, über den der BGH (noch nicht endgültig) entschieden hat,
vom Verkäufer (=Vermieter) vereitelt, indem er einfach die Mitteilung an den
Mieter unterließ, so dass die Durchsetzung seines Vorkaufrechts vereitelt
wurde, indem der abgeschlossene Kaufvertrag vollständig vollzogen und der
Erstkäufer als Eigentümer in das Wohnungsgrundbuch eingetragen wurde.
Der Mieter
hatte zwar die Möglichkeit, einen Kaufvertrag mit seinem Vermieter zu erzwingen,
indem er sein Vorkaufsrecht nach Kenntnis vom Verkauf ausübte, weil die Frist zur
Ausübung des Vorkaufsrechts erst mit Zugang der vorgeschriebenen Mitteilung des
Verkäufers über den Inhalt des Kaufvertrags und das Bestehen des Vorkaufsrechts an den Mieter
zu laufen beginnt. Dies wäre aber in Bezug auf die Mietwohnung sinnlos gewesen,
weil der Verkäufer nicht mehr Eigentümer dieser Eigentumswohnung war.
Der Mieter
wählte einen anderen Weg und beanspruchte Schadenersatz wegen Vereitelung
seines Vorkaufsrechts. Dieser Weg war vor dem Bundesgerichtshof mit der
Maßgabe, dass die Voraussetzungen des Bestehens eines Vorkaufsrechts noch näher
geprüft werden müssen (daher Zurückverweisung) erfolgreich.
Dem Mieter
steht unter den genannten Voraussetzungen ein Schadenersatzanspruch gegen den Verkäufer
(Vermieter) zu, der sich aus der Differenz des Kaufpreises zum Verkehrswert
nach Abzug ersparter Kosten ergibt.
Ein Schaden
konnte hier festgestellt werden: Verkehrswert der Wohnung: 266.50,00 € abzüglich
gezahlter Kaufpreis von 186,571 € = 79.679,00 € abzüglich ersparter Kosten für
Notar und Grundbuchamt.
Der Verkäufer
wird vermutlich seinerseits den beurkundenden Notar für unterlassene Hinweise
auf das Vorkaufsrecht in Regress nehmen können.
Der Mieter muss damit leben, dass der neue Eigentümer womöglich Eigenbedarf geltend macht, den der bisherige Vermieter nicht geltend gemacht hätte. Diese Ungewissheit wird ihm bei dieser Konstellation versüßt. Anders sähe es aus, wenn, wie meist üblich, zum Verkehrswert verkauft worden wäre. Dort wird es um den Ersatz konkret entstehenden Schadens gehen.
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