"Wegen der besonderen Sicherungsfunktion wünschen die Parteien die Abwicklung über ein Notaranderkonto." So steht es in einer Vielzahl von Urkunden. Auch in Urkunden des am 02.07.2014 verstorbenen Notars Dr. Jobski in Berlin.
Nach dem Tod des Notars erhielten Beteiligte folgende oder ähnliche Nachrichten:
"Die Einarbeitung
in den Vorgang „P...weg" hat indessen bestürzende Erkenntnisse erbracht.
Dr. Jobski hat den von Ihnen hinterlegten Kaufpreis von ...........€ veruntreut
und für Zwecke verwendet, die mit Ihrer Angelegenheit nichts zu tun haben. Er
hat diesen Kaufpreis auf das Anderkonto, welches den Vertrag H. / J. (für das
Gesamtgrundstück) betraf, geleitet. Auf dieses Konto hat er auch die Kaufpreise
anderer Erwerber eingezahlt. Er hat dann von jenem Konto Zahlungen veranlasst,
die mit der Angelegenheit P...weg nichts zu tun hatten, sondern aus
Veruntreuungen vorangegangener vergleichbarer Art stammten, um damit vorhandene
Löcher zu stopfen. Dies hat dazu geführt, dass auch der von Ihnen stammende
Kaufpreis veruntreut worden ist und nicht mehr zur Verfügung steht. Sie sind in
schwerstem Maße durch diesen Sachverhalt geschädigt. …..“
und
„…in dieser Angelegenheit musste ich
feststellen -vgl. mein Schreiben in der Vertragsangelegenheit -, dass Dr.
Jobski den hinterlegten Erschließungsbetrag von ......... € zweckwidrig dem
Notaranderkonto entnommen hat und es auf ein dafür nicht bestimmtes Anderkonto
(J./H.) eingezahlt hat.
Er hat dann von dort die Beträge zweckwidrig verwendet, so dass sie für die
Firma H. nicht zur Verfügung stehen. Ich bedauere, Ihnen dies auf diesem Wege
mitteilen zu müssen.“
Ein Maklerbüro hat Strafanzeige gegen unbekannt erstattet. Gegen den bekannten Beschuldigten kommt die Einleitung eines Ermittlungsverfahrens nicht mehr in Betracht.
Tatsache ist: der beschuldigte Notar Dr. Jobski hat vorsätzlich gegen mehrere ihm auferlegte vertraglich festgelegte Treuhandauflagen verstoßen. Die auf mehreren Notaranderkonten hinterlegten Beträge stehen zur Abwicklung des der Verträge nicht zur Verfügung. Damit steht eine Vielzahl von Existenzen auf dem Spiel.
Hintergrund ist im genannten Fall, soweit dies zur Zeit erkennbar ist (Sachverhaltsermittlung steht erst am Anfang), dass der Notar Dr. Jobski bereits im März 2013 einen Kaufvertrag über eine nicht bebaute Teilfläche eines Grundstücks in Berlin beurkundete. Zur Abwicklung dieser Kaufpreiszahlung wurde für diesen ersten Vertrag die Abwicklung über ein Notaranderkonto vereinbart - wegen der erwähnten besonderen Sicherungsfunktion, die den Beteiligten jetzt auf die Füße gefallen ist.
Wie in der Regel üblich, teilte die Ersterwerberin das erworbene Trennstück planerisch in mehrere, hier wohl 13, Untertrennstücke auf, um wohl 12 davon als "werdende Eigentümerin" weiter zu verkaufen. Das 13. Untertrennstück wurde als Gemeinschaftsweg nochmals in Miteigentumsanteile aufgeteilt, die jeder der Erwerber der anderen Untertrennstücke anteilig zusätzlich mit erwarb. In einem Erschließungsvertrag wurden zusätzlich (wieder über die Hinterlegung auf jeweils einem anderen Notaranderkonto des Notars Dr. Jobski) von den jetzt Geschädigten Erschließungskosten eingezahlt, die vom Notar nur unter bestimmten Voraussetzungen ausgezahlt werden durften, die noch nicht vorlagen, aber gleichwohl von Notar Dr. Jobski ausgezahlt wurden.
Diese als Kettenverträge bezeichnete Lösung funktioniert normalerweise, wenn der Notar die Beteiligten pflichtgemäß und hinreichend auf die Risiken hinweist. Eine alle Beteiligte schützende Vertragsformulierung, die sicherstellt, dass die Vermögensinteressen keiner Partei, insbesondere des Erstverkäufers und der Zweitkäufer ist nicht in der Form möglich (wird aber durchaus vorgenommen), dass der vom Zweitkäufer gezahlte Kaufpreis direkt an den Erstverkäufer durchgereicht wird, auch wenn dies logisch erscheinen könnte, und Erstkäufer gern eine Zwischenfinanzierung des Kaufpreises bis zur Zahlung durch den Zweitkäufer vermeiden möchten.
Die Probleme scheinen im Fall des Notars Dr. Jobski nicht an der juristischen Fehlkonsruktion zu liegen (was nicht ohne die Prüfung der Vorverträge geklärt werden kann, die den Geschädigten zunächst einmal nicht vorliegen).
Dr. Jobski hat sich offenbar schlicht vorsätzlich über die eindeutigen Treuhandauflagen hinweggesetzt. Über die Gründe, die möglicherweise über den erwähnten Fallkomplex hinausgehen, kann beim jetzigen Informationsstand nur spekuliert werden. Offenbar existieren noch andere Problemfälle, wie sich aus der Hin- und Her- Überweiserei, die nach Verschleierungsversuch aussieht, und einer erstatteten Strafanzeige ergibt.
Was tun?
Die Berufshaftpflichtversicherung für Notare ersetzt keine Schäden, die der Notar vorsätzlich herbeigeführt hat. Aber:
§ 67 Absatz 4 Nr. 3 und 4 der Bundesnotarordnung:
4) Die Notarkammer kann weitere, dem Zweck ihrer Errichtung entsprechende Aufgaben wahrnehmen. Sie kann insbesondere
| 3. | allein oder gemeinsam mit anderen Notarkammern Einrichtungen unterhalten, deren Zweck darin besteht, als Versicherer die in Absatz 3 Nr. 3 aufgeführten Versicherungsverträge abzuschließen, die Gefahren aus Pflichtverletzungen abdecken, die durch vorsätzliche Handlungen von Notaren verursacht worden sind, |
| 4. | allein oder gemeinsam mit anderen Notarkammern Einrichtungen unterhalten, die ohne rechtliche Verpflichtung Leistungen bei nicht durch Versicherungsverträge nach Absatz 3 Nr. 3 gedeckten Schäden durch vorsätzliche Handlungen von Notaren ermöglichen. |
Wenn das Kind in den Brunnen gefallen ist, geht es um Schadensbegrenzung und vor allem darum, Wege zu finden, die Verträge schnellstmöglich (schnell ist allerdings Wunschdenken) im Einvernehmen mit allen Beteiligten doch noch vollziehen zu können, um Schlimmeres zu verhindern.
